La valorisation environnementale des fonciers comme levier pour lutter contre l’hyperdensification

Les politiques d’hyperdensification conduites à Fontenay-aux-Roses et dans la plupart des villes voisines s’expliquent pour plusieurs raisons :

• Volonté de grandeur des Maire qui veulent voir leur population augmenter et la taille de leur ville s’accroître ;
• Pression économique et financière : la valorisation d’un terrain repose sur son niveau de constructibilité. En augmentant celle-ci au travers d’une évolution de son PLU (plan local d’urbanisme), un maire crée de la valeur financière pour le vendeur, pour le promoteur immobilier et pour la collectivité (au travers la fiscalité et notamment des droits de mutation calculés sur la base de la valorisation du foncier).

Comme je l’ai déjà écrit, les Maires concernés, en premier lieu celui de notre commune, ne voient que le volet recettes lié à l’arrivée de nouveaux habitants en occultant le volet dépenses lié à la nécessité d’accroître les équipements publics et le nombre de places en crèches ou dans les écoles.

Par ailleurs, en ne se focalisant que sur la valorisation financière liée à l’augmentation de la constructibilité, ils font un calcul court termiste en oubliant tous les effets positifs induits de la non densification.

En effet, en créant un espace vert au lieu d’un nouvel immeuble standardisé dans une commune, il est pourtant possible d’enclencher un cercle vertueux en obtenant des « bénéfices » de toute nature.

Tout d’abord, la « valeur d’existence » d’un parc public ou d’un espace vert est considérée par tous les experts comme inestimable car la principale attente d’un habitant qui vit dans une commune urbaine porte sur la création d’un espace vert.

D’autre part, la création d’un espace vert en lieu et place d’un nouvel immeuble apporte un bénéfice écologique considérable (réduction des ilots de chaleur, réduction de la consommation énergétique…).

Par ailleurs, cette création d’un espace vert apporte un bénéfice santé reconnu par tous les spécialistes en matière de santé publique : l’amélioration de la qualité de l’air diminue sensiblement les maladies cardio-vasculaires et respiratoires.

Enfin, cette création d’un espace vert apporte aussi des bénéfices économiques : elle a un effet positif sur la valorisation des maisons et immeubles situés aux alentours en conduisant à une plus-value immobilière estimée à 5% pour les habitations situées à moins de 100 m et encore de 0,5% pour les habitations situées dans un rayon de 500 m à 1 km. Une partie de ces plus-values immobilières est captée à terme par la collectivité notamment au moment de la cession du bien (au travers des droits de mutation).

Dans un contexte de réchauffement climatique, les politiques d’hyperdensification étaient de plus en plus anachroniques.  Elles ne peuvent même plus se prévaloir de leur intérêt économique et financier comme je viens de le mettre en exergue dans cet article.

Gilles Mergy