PLUI : Les nouvelles règles d’urbanisme vont accélérer la densification

Depuis quelques semaines vous avez vu apparaître sur les panneaux de la ville deux grandes affiches jaunes annonçant un avis d’enquête publique. De quoi s’agit-il ? Essentiellement du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) qui va remplacer notre PLU communal.

Vous étiez informés puisque le Territoire avait organisé en 2023 une réunion de présentation, certes plus philosophique que concrète. Début janvier les membres de la CEMUA ont eu droit à un exposé plus complet. Aussi, vous ne pouviez pas ignorer l’existence de cet important travail. Bon, une réunion d’explication plus précise avec les fontenaisiens eut été tout de même la bienvenue. 

Cet avis mentionne également deux autres sujets, que pour ma part je découvre, mais ne suis-je peut-être pas suffisamment attentif, concernant la création du zonage d’assainissement des eaux pluviales et des eaux usées ainsi que la création de périmètres délimités des abords. Si je comprends ce qu’est le zonage d’assainissement, je ne vois pas ce que peut recouvrir cet autre volet. Puisque le Territoire ne m’a pas répondu, un lecteur attentif peut-il m’expliquer ce dont il d’agit ?

Mais, nous aurons toutes les précisions nécessaires à partir du 30 mai 9h00 si vous voulez bien vous déplacer aux services techniques de la mairie ou télécharger le dossier (mais pas avant le 30 mai, j’ai essayé) ou encore demander une version papier (près de 6 500 pages) au Territoire à vos frais (pas de réponse à ma requête concernant le montant des frais).

Vous aurez donc environ un mois pour prendre connaissance des documents et faire vos observations puisque l’enquête se termine le 4 juillet à 12h00 précises.

La commission d’enquête établira alors son rapport sur la base de ses propres réflexions et sur celles qu’elle aura reçues de votre part en proposant d’éventuelles modifications. Cela signifie que vos propositions devront être étayées pour être retenues.

Le principe de ce PLUI est d’accélérer la densification de notre Territoire et de notre commune.

Ce document est constitué d’une partie de présentation générale, décrivant en particulier les principaux zonages et leurs caractéristiques propres, mais surtout leur déclinaison ville par ville. Privilégier une approche communale est un bon compromis. Ainsi, les adaptations dans chaque commune sont laissées à l’initiative des maires : certains l’ont fait en fonction de découpages fonctionnels, d’autres moins. A Fontenay, la démocratie participative est restée dans les cartons et vous allez découvrir ce qui vous attend au travers de ces documents.

Des réflexions associant les fontenaisiens auraient sans doute permis de réduire les désagréments que les uns ou les autres découvriront au gré des constructions nouvelles qui vont inévitablement fleurir : à Fontenay on aime bien les promoteurs et les promoteurs aiment bien Fontenay !

Au cours de ce mois de consultation, je vous invite à examiner les conséquences des nouvelles normes qui vont s’appliquer à votre zone et à proposer des modifications éventuelles, soit par écrit  (mail ou courrier), soit en les consignant sur le registre d’enquête disponible aux services techniques, ou encore sur le registre dématérialisé (cf l’avis de l’enquête publique).

Quels sont les étapes du PLUI

Le PLUI découle du Plan d’Aménagement et de Développement Durables (PADD) élaboré en 2021/2022  suite au diagnostic du Territoire effectué en 2020/2021. A chacune de ces étapes une réunion publique a été organisée par le Territoire, sur les documents déjà finalisés.

Le projet a été adopté par le Conseil du Territoire fin 2023 et il est donc maintenant soumis à enquête publique.

La Commission d’enquête composée de 3 commissaires dont une présidente remettra son rapport sans doute à la fin du 3eme trimestre 2024 pour une adoption définitive par le Conseil territorial fin 2024 et une application au 1^er janvier 2025.

Quels sont les documents du PLUI

Le PLUI se décompose en trois séquences :

• les orientations d’aménagement et de programmation,  soit sectorielles (Blagis) soit thématiques (environnement, mobilités);
• le règlement : document le plus important qui décrit pour chaque secteur les différentes dispositions qui s’y appliquent avec les destinations et sous destinations autorisées ou interdites, les caractéristiques urbaines et architecturales et, enfin le traitement environnemental et paysager des espaces bâtis et abords des constructions ;
• les documents graphiques, non moins importants puisqu’ils vous permettent de situer précisément dans quel zonage vous habitez.

Pour chaque secteur, et même presque pour chaque parcelle, il y a 4 indices :

• l’emprise au sol : E
• la hauteur maximale autorisée : H
• la règle de pleine terre et le coefficient de biotope : T
• l’implantation par rapport à l’alignement : A

Analyse rapide des propositions de zonage pour Fontenay-aux-Roses

 Sur les 10 zones prévues au PLUI, Fontenay n’en a retenu que 7 :

• zones U1 : pavillonnaires (sensiblement ex zones UE et UD du PLU) ;
• zones U2 : centralités (globalement autour de la rue Boucicaut) ;
• zones U3 : mixtes (nord Boucicaut, Marx Dormoy en limite de Bagneux, Mouilleboeufs, Paul Langevin, IRSN/RATP Panorama) ;
• zones U4 : grandes résidences (Scarron-Sorrières, Av Foch à partir des Buffets, haut de l’avenue Lombard, entre rues A Neyts et Jean-Jaurés, Val Content) ;
• zones U6 : équipements sportifs (Panorama) ;
• zones UP : secteurs de projet (Blagis, Lombard/Potiers, LCIE Panorama) ;
• zones N : naturelles (bordure Panorama, Coulée verte, cimetière).

Quelques commentaires

La zone U1 représente sensiblement la moitié du territoire fontenaisien. L’ancien zonage pavillonnaire (UE) disparaît et dorénavant la construction d’immeubles sera permise, certes de hauteur limitée (10 m), avec une emprise au sol jusqu’à 45% de la surface foncière. Les promoteurs commencent à comprendre les opportunités offertes.

La zone  U2, déjà dense, pourra accueillir des immeubles de 23 m de hauteur avec 15% de pleine terre. La limite avec le parc Laboissière n’est pas très claire.

La zone U3 évolue fortement avec des hauteurs qui pourraient atteindre 30 m et seulement 20% de pleine terre ou équivalent, sachant que des bacs de 40 cm seront affectés d’un coefficient de 0.5. Cela ouvre de fortes possibilités pour contourner l’indice et le rend très difficilement contrôlable et avec quelle sanction !  

La zone U4 peut accepter des immeubles de 22 m avec seulement 25% de pleine terre. Le ratio actuel doit plutôt approcher 40%.

Concernant les secteurs de projets, au nombre de trois, l’évolution par rapport au projet en cours est faible pour les Blagis (27 m de hauteur et 20% de pleine terre). Par contre pour l’ilôt Lombard/Potiers c’est une explosion des capacités à construire et on comprend l’engouement du promoteur pour le projet puisque l’emprise pourra atteindre 55% avec des immeubles de 26 m de hauteur et seulement 15% de pleine terre. Espérons que la Roseraie sera préservée pour donner un peu de respiration. Enfin le secteur du Panorama  pourra dominer Paris avec des immeubles de 26 m sous réserve qu’ils ne fassent pas de l’ombre aux constructions clamartoises.

Enfin le zonage N est sans doute celui qui est le plus sujet à critique. En effet, la notion d’espace boisé disparaît complètement et donc la protection qui y était attachée au profit d’une notion vague de « naturel ». Ne subsiste formellement que la Coulée verte, le parc Sainte Barbe et la lisière du Panorama. Quels sont les risques encourus par le parc Boris Vildé, le parc Laboissière, le square Jean-Jaurès, le square Pompidou, le square des Potiers, le square des Anciens Combattants et la Roseraie… Ouf le cimetière est classé en zone Nc !

Il y aurait encore beaucoup de choses à dire, par exemple sur la protection des arbres remarquables dont un certain nombre qui, d’un coup de baguette magique, ne le deviennent plus     .

Dès le 30 mai , prenez votre loupe pour comprendre ce qui vous attend dans les années à venir en n’oubliant pas de retenir les différents indices , ce qui relève du parcours du combattant, et faites vos demandes de correction avant le 4 juillet 12h00, la cloche de la mairie faisant foi…

Jean-Yves Sommier