Rétablissons les faits : A propos de la valeur des délaissés de la place de la Cavée

Lors du Conseil Municipal du 04 avril 2024 qui a traité pour une large partie de l’examen du budget municipal de 2024, Madame Léa-Iris Poggi, conseillère municipale de l’opposition, a fait part de son interrogation sur l’acquisition foncière des délaissés de la place de la Cavée à la suite de la construction des bâtiments d’habitation sur les ilots A et B.

Sa surprise a porté sur le montant très élevé de cette transaction qui figure dans le résultat comptable des dépenses communales et sur l’absence de l’avis des domaines qui est une obligation légale pour toutes acquisitions immobilières supérieures à 180.000 euros.

Aucune réponse ne lui a été donnée sinon celle du maire qui s’est glorifié « de gérer la ville en bon père de famille »…

Il me semble intéressant de revenir sur la chronologie des faits que les nouveaux Fontenaisiens et les moins de 20 ans ne peuvent pas connaitre…

• Le 01/04/2015, le Maire a convié les membres du groupe de travail de la CEMUA sur l’aménagement de la Cavée pour recueillir leur avis sur les projets présentés en séance par 3 sociétés immobilières invitées par la municipalité : Bouygues Immobilier, Cogedim et Kaufmann and Broad.
  Ces 3 projets respectaient les alignements définis par les services techniques de la ville afin de répondre à la volonté du Maire de réaliser « une place à l’Italienne en entrée de ville ».
• Le maire et son équipe municipale ont retenu le projet élaboré par Cogedim sans justifier leur choix aux membres de ce groupe de travail qui n’a plus été invité à se réunir pour suivre la mise en forme définitive de ce projet, alors que cela avait été acté à la fin de cette unique réunion du 01/04/2015.
• Le projet retenu, pas plus que les 2 autres, a été élaborés sans tenir compte des règles d’urbanisme applicables à cette époque, concernant les hauteurs et les emprises au sol des bâtiments projetés.

Le Maire a donc lancé en urgence la modification n°4 du POS qui a été approuvé par la délibération du 30/09/2015 en Conseil Municipal afin que les droits à construire deviennent conformes au projet retenu : définition des alignements (élargissement des rues Boucicaut et Blanchard et réduction des zones d’implantation sur le carrefour de la Cavée), augmentation des hauteurs et des emprises au sol des bâtiments).

• Le PLU approuvé le 07/03/2017 a repris l’intégralité des règles du POS modifié n°4 en y ajoutant une modification sur la définition des limites parcellaires afin de mettre en conformité le projet définitif en cours d’élaboration et en augmentant encore un peu plus l’emprise du bâtiment projeté sur l’ilot A pour y intégrer une surface commerciale représentant 40% de celle de l’unité foncière.
• En juin 2017, la municipalité a préempté la maison individuelle du 8 rue Blanchard pour la revendre immédiatement à la SCCV la Cavée constituée des sociétés COGEDIM et DEMATHIEU et BARD.

Cette maison, en parfait état à la date de cette préemption, faisait partie du groupement des 3 maisons de ville identifiées comme devant être préservées dans le POS avant sa modification n°4.

Restait plus au promoteur qu’à acquérir la maison du 10 rue Blanchard pour démolir ces 3 maisons accolées et augmenter de façon non négligeable les surfaces habitables de son opération, le département étant propriétaire de la maison du n°6 intégrée initialement au projet immobilier.

Tous ces éléments montrent de toute évidence les liens étroits qui se sont tissés depuis 2015 entre la majorité municipale et la société immobilière pour construire les bâtiments sur les ilots A et B livrés en janvier et juillet 2022.

Il parait donc bien curieux qu’à la lecture du résultat comptable municipal de l’exercice 2023, un montant de 458.640 € apparaissent en dépense pour régulariser les délaissés des propriétés privées incluses désormais dans le domaine public, alors que :

• la notice de présentation des 2 dossiers de demande de permis de construire des bâtiments construits sur les ilots A et B mentionne que les projets ont été définis à partir des surfaces cumulées des parcelles calculées après la déduction de l’alignement de la voirie défini dans le POS modifié n°4 puis dans le PLU approuvés et avec les surplombs autorisés sur le domaine public,
• suivant la loi n°89-413 du 22/06/89 relative au code de la voirie routière, il est précisé :

° La publication d’un plan d’alignement attribue de plein droit à la collectivité, propriétaire de la voie publique, le sol des propriétés bâties et non bâties dans les limites qu’il détermine.

° Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d’alignement est attribué à la collectivité dès la destruction du bâtiment.

° Lors du transfert de propriété, l’indemnisation des propriétaires est, à défaut d’accord amiable, fixée et payée comme en matière d’expropriation.

En résumé, le montant de l’indemnisation des parties de terrain frappées d’alignement aurait dû être réglé par la municipalité aux propriétaires des terrains, avant qu’ils soient vendus à la Société Immobilière et avant que les droits à construire aient été valorisés par l’opération d’urbanisme.

Il apparait donc tout à fait fondé que Madame Léa-Iris Poggi interroge Monsieur le Maire sur les raisons de cet important montant réglé en 2023 à la Société Immobilière pour régulariser ces délaissés, alors qu’aucun débat n’a apparemment eu lieu en conseil municipal sur ce point précis et alors qu’aucune estimation des domaines n’ait été rendue publique.

Et ce, après que le Maire ait annoncé, il y a maintenant au moins 2 années, l’achat à la même société immobilière d’une cinquantaine de places de parking non aménagées, au prix de 20.000 euros la place, au 1^er sous-sol du bâtiment construit sur l’ilôt A pour réaliser un parking public alors que ce sous-sol était initialement prévu pour le stationnement des véhicules des propriétaires et des locataires des appartements du bâtiment, conformément aux règles de stationnement définies dans le PLU.

Bernard Welter