Conservatoire rue du Docteur Soubise : y verra-t-on clair un jour ?
Au Conseil Municipal de jeudi 14 novembre, une nouvelle fois la question du devenir du Conservatoire de la rue Soubise est revenue dans le débat, soulevée par plusieurs conseillers municipaux.
Cela a permis d’avoir quelques chiffres.
Il ne s’agit que de « quelques » puisque le maire refuse toujours de diffuser un élément essentiel, pourtant signé, à savoir le document du bail et cela malgré plusieurs demandes formulées officiellement comme l’a rappelé un conseiller municipal.
Quoiqu’il en soit nous avons pu obtenir les éléments de la « Convention précaire d’occupation » qui permet à une entreprise d’entrer dans les locaux et de commencer les travaux.
Comparant les chiffres de cette Convention avec ceux diffusés dans ce blog par Monsieur Trescartes, candidat à la reprise d’une partie du bâtiment, on ne s’y retrouve pas du tout.
En synthèse:
-Selon Monsieur Trescartes:
Location de 242 m2 utiles dans un 1 er temps passant à 504 m2 utiles plus tard
Loyer 129.000 €/an pour le tout, soit 504 m2 utiles. Soit 21 €/m2/mois, le loyer des surfaces utiles seulement. (A noter que M. Trescartes a indiqué que ne sont pas comptés les 7 parkings, 200 m2 d’escaliers et des surfaces extérieures ). .
-Selon la Convention précaire d’occupation (document officiel signé par la municipalité et par M. Trescartes):
Location de 375 m2 dans un 1 er temps passant à 679 m2 plus tard
Loyer 3000 €/mois dans un 1 er temps, soit 8 €/m2/mois passant plus tard à 5416 €/mois, soit 8 €/m2/mois.
On constate que:
-Les surfaces annoncées par M. Trescartes et par le Convention sont différentes: de 133 m2 dans un 1 er temps à 175 m2 plus tard.
-Les loyers en € /m2/ mois sont dans un rapport de 1 à 3 .
S’agit-il de chiffres faisant référence à des accords différents (Bail / Convention précaire) ? A des évolutions dans les discussions Municipalité-Loueur/Acquéreur ?
Aucune explication n‘a été fournie par le maire dans son intervention au Conseil Municipal alors que Monsieur Trescartes avait lui indiqué cela antérieurement au Conseil Municipal.
Il est hors de question dans mon propos de mettre en doute les éléments donnés par Monsieur Trescartes dans le blog Osez Fontenay ni sa bonne foi.
Il s’agit là uniquement de pointer la responsabilité du Maire qui refuse de donner tous les éléments de ce dossier, ne donne que quelques indications tout à fait partielles et au compte goutte empêchant d’avoir une vision claire et complète de cette affaire, qui concerne pourtant tous les Fontenaisiens puisqu’il s’agit d’un bien municipal.
Si je puis me permettre d’adresser ici une remarque à Monsieur Trescartes: Monsieur Trescartes, vous voyez bien qu’il n’y a rien de politique dans toute cette affaire mais la volonté manifeste du Maire de la conduire dans le plus grand secret en ne diffusant pas les informations nécessaires à la compréhension d’un dossier sensible pour les Fontenaisiens provoquant ainsi leurs interrogations.
Pour compléter l’information des Fontenaisiens sur ce sujet nous avons appris que:
-les travaux de la partie municipale se monteraient à 860.000€ HT mais sans savoir à quel plan définitif ils se rapportaient puisque le 1 er projet a été retiré, selon les dires du Maire, et rien n’a été diffusé concernant le nouveau plrojet.
-la municipalité participera à hauteur de 100000€ pour les travaux de la partie privée, le reste étant à la charge du futur acquéreur
-le montant des travaux sur la partie privée ne sont pas connus précisémnet -bien qu’ils concernent la ville au moins pendant toute la période de location- hormis une indication dans un commentaire de M. Trescartes d’1 milliond’€, sans plus de détails.
-il n’y a pas de condition suspensives dans la promesse de vente qui aurait été signée concernant la purge de tout recours avant l’achat mais la vente effective ne se fera qu’après la purge de tout recours.
-Il a été fait remarquer par un conseiller municipal que les travaux auront été effectués sous un régime de location, et que si la vente n’était pas conclue, le bâtiment aura subi des modifications qui ne correspondront pas à une utilisation municipale mais entrepreneuriale et qu’enconséquence si le locataire se retirait un jour il y aurait de surcroit des frais de restructuration et des frais remboursement à prévoir par la municipalité.
Daniel Marteau
5 RÉPONSES
Monsieur Marteau,
Tous les chiffres que vous évoquez semblent absolument exacts et nullement discordants.
La surface utile exclut les surfaces de dégagement (je vous avais donné un ordre de grandeur d’environ 200 m2, c’est certainement 175 m2, je n’ai pas de documents sous les yeux … et honnêtement, je n’ai pas évidemment pas vérifié les emprises et surfaces des escaliers, paliers et dégagements accessoires).
Ce qui donne bien une surface utile de 504 m2 plus la surface des dégagements = 679 m2.
À noter qu’il y a une quote part de ces surfaces de dégagements affectées aux deux phases de façon inégale, due à la configuration des lieux (vos 133 m2 qui deviennent ultimement 175 m2).
La convention d’occupation actuelle est effectivement convenue à une valeur moins élevée que le bail, mais c’est juste évident car c’est sa nature même : nous ne sommes pas encore dans un mode durable, car temporairement frappé d’une incertitude en raison du recours.
À noter, pour faire la part des choses, que nous payons déjà mais sans pouvoir effectivement occuper les locaux tant que nos travaux ne sont pas faits, que les travaux de la mairie sur ses zones et/ou sur les ouvrages collectifs ne sont pas non plus effectués, ce qui a également un impact sur nous, que le plateau du haut ne sera pas disponible avant un bon bout de temps, etc …
En conclusion, tant ce qui est vous est donné par la Mairie que ce que je vous ai écrit me semble présenter une image fidèle de la réalité.
Je n’ai d’ailleurs aucun souci ou contre indication, ainsi que vous l’avez vu, pour communiquer sur les surfaces ou les montants, tant que ca ne touche pas à la confidentialité de nos activités ou de ses contraintes induites (pour avoir été un dirigeant du groupe PSA, vous savez que tout contrat possède des clauses de confidentialité spécifiques, non pas qu’il y ait matière à mystère, mais dans notre cas uniquement à cause de certains de nos clients publics qui pourraient nous imposer des mesures particulières de sécurité physique des bâtiments que nous ne pourrions évidemment pas divulguer sans les rendre vulnérables).
En clair, et par analogie avec une maison, rendre publics loyers et surfaces est ok (c’est fait), mais informer publiquement que l’on a un berger allemand dans la cour ou un coffre fort derrière le tableau du grand père et que le code de l’alarme est 1234, c’est non.
Quant à la communication ou la non-communication entre l’équipe municipale et tel ou tel, ce n’est évidemment pas de mon ressort, mais je pense que c’est exclusivement lié à ma remarque au paragraphe précédent.
Bien à vous
Cher Monsieur Trescartes
Nous comprenons parfaitement vos contraintes de confidentialité mais je ne vous en quoi la nature du bail ou la clé de répartition des travaux entre la ville et vous relèvent de la confidentialité légitime due à vos clients
Ce dossier est géré dans une totale opacité par la ville.
Vous faites un effort réel de transparence mais c’est au maire de lever toutes les ambiguïtés.
Je vous l’ai déjà indiqué dans un message que je vous ai adressé
Gilles Mergy
Monsieur Trescartes,
Au nom de l’Association Conservatoire Soubise, je vous remercie de vos éléments regrettant une fois de plus qu’ils ne proviennent pas de la municipalité qui devrait être notre seul interlocuteur pour un bien qui est encore un actif municipal.
Je ne vais pas ici ouvrir un long débat, mais je lis que vous justifiez les écarts entre les chiffres par les surfaces que vous appelez de dégagement.
Je vous rappelle simplement et c’est l’objet de notre recours que nous ne sommes d’accord ni sur la surface totale mis en vente, ni sur les surfaces que vous appelez de dégagement ni sur les surfaces extérieures incluant les places de stationnement.
Puisque vous pointez les surfaces de dégagement, elles ont une utilité et une valeur.
On ne loue pas seulement les surfaces utiles mais aussi tout ce qui les rend utiles.
Donc les seules surfaces à mentionner sont les surfaces totales.
Faire la distinction entre ces surfaces c’est vouloir rendre opaque le sujet. Et encore plus quand on ne le mentionne pas dans les communications laissant l’incompréhension s’installer.
Quoiqu’il en soit que ce soit en location ou en vente en aucun cas elle ne peuvent compter pour 0 € comme cela est fait dans ce que la mairie vous propose.
Il en est de même pour les parkings et les surfaces extérieures qui ne peuvent être comptées pour 0€ comme cela est aussi fait dans ce que la mairie vous propose.
Les surfaces et leurs valeurs sont deux des points de notre recours, ils seront tranchés par le Tribunal Administratif.
Enfin, vous indiquez que la convention d’occupation actuelle est effectivement convenue à une valeur moins élevée que le bail.
Moins élevé est un euphémisme quand il s’agit de presque 3 fois moins élevé: 8 €/m2/mois au lieu de 21 €/m2/mois.
Vous justifiez cet écart par l’argument « pas encore dans un mode durable, car temporairement frappé d’une incertitude en raison du recours ».
Il semblerait que cette incertitude ne soit pas si préoccupante puisque vous allez entamer des travaux pour 1 million d’euros ou plus avant même que le recours soit purgé et donc que l’incertitude soit levée.
Quant à votre dernier paragraphe, tentant d’expliquer l’opacité de la municipalité -qui vous en saura certainement gré- je ne crois vraiment pas que demander à la municipalité depuis plus d’1 mois la publication du bail, ce qui est obligatoire, et la nature exacte des travaux contrarieraient le secret de vos activités qui doit être respecté bien entendu.
C’est à la municipalité que nous réitèrons notre demande de clarifier tous les points de ce dossier et non pas des réponses partielles qui ne clarifient aucunement cette affaire, bien au contraire.
Merci toutefois d’avoir pris le temps de nous écrire.
Cordialement,
Daniel Marteau, pour l’Association Conservatoire Soubise
Monsieur Marteau,
Je suis désolé que vous n’ayez pas les réponses de la Mairie, mais à nouveau, je n’y peux pas grand chose.
J’essaie sincèrement de vous apporter une information réaliste, étayée, vérifiable, sachant que je ne pense pas que le géomètre expert mandaté pour les relevés de surface puisse en aucune façon “manipuler” les surfaces, qui sont assez claires car existantes, conformes aux plans établis de longue date pour cet immeuble et que nous avons vérifiées in situ pour ce que nous utiliserons.
Ce sont donc des choses très tangibles, matérielles, existantes et vérifiables.
Quant au fait que les locaux de dégagement ne soient pas valorisés, ce n’est pas le cas, ils sont bien inclus dans la surface totale et participent du prix, ainsi que les places de parking : j’ai simplement ramené les montants à de la surface utile, qui est quand même plus parlante pour pouvoir comparer des pommes et des pommes.
Si vous louez ou achetez un appartement de 100 m² dont 30 m² d’escaliers ou de réduits sous escaliers … et bien, à la fin, nous n’avez quand même que 70 m² utilisables. Et vous comparerez donc son prix avec d’autres appartements de 70 m² et non 100 m². C’est d’ailleurs clairement le sens des lois françaises que d’imposer un affichage des surfaces réellement utilisables et non une projection au sol (Cf. la loi Carrez pour le logement, par exemple).
Mais, si je prends un exemple très concret, en première phase, supporter et entretenir 133 m² de dégagements (si cette valeur est la bonne, je n’ai pas regardé) pour 242 m² utiles, c’est quand même un ratio très inhabituel, surtout quand c’est composé essentiellement d’escaliers+paliers qui ne sont en aucune façon utilisables à autre chose … qu’à être des escaliers+paliers. Plus de 35% de la surface totale.
Mais vous connaissez aussi bien que moi le bâtiment et sa configuration, donc pas la peine de vous en faire le détail, vous savez déjà.
Enfin, je n’ai pas connaissance d’une quelconque obligation de publicité pour un bail, sauf les baux conclus pour une longue durée (excédant le terme usuel de 12 ans) qui doivent faire l’objet d’une publicité foncière, mais ce n’est pas le cas ici.
Bien à vous
Monsieur Trescartes,
Je ne voudrais pas continuer cette discussion entre nous par blog interposé, nous risquerions de lasser nos lecteurs.
Nous vous remercions d’essayer de nous apporter des informations, mais c’est bien de la municipalité que nous attendons toutes les précisions concernant cette affaire.
Toutefois, avant d’en terminer dans notre échange, nous nous inscrivons en faux contre ce que vous écrivez dans votre dernier commentaire.
A/ D’abord nous n’avons jamais pensé ou laissé entendre que le « géomètre expert mandaté manipule » des chiffres. Où avez vous lu cela? Ne nous attribuez pas des pensées que nous n’avons pas.
B/ L’analyse que nous avons faite des surfaces totales diffère de celle du service du Domaine. Et vous le savez bien car nous vous en avons communiqué tous les éléments en copie de nos courriers au Tribunal Administratif.
C/ La notion de « surface utile brute » seule n’est pas pertinente pour évaluer un tel bien. C’est la surface totale composée de surface utile et de surface annexe (ou de dégagement comme vous l’appelez) et les droits à construire qui guident l’établissement d’un prix de vente ou de location. Considérer que telle ou telle partie du bien n‘a pas de « valeur vénale significative » n’est pas recevable. Surtout dans l’emplacement considéré à Fontenay-aux-Roses.
D/ Les surfaces extérieures comme par exemple les parkings, mais pas qu’eux, ne sont pas valorisés contrairement à ce que vous affirmez . A preuve : « Ces espaces extérieurs ont bien été pris en compte dans l’évaluation domaniale mais , au regard de leur affectation, le service des Domaines n’a pas considéré qu’ils avaient une valeur vénale significative », nous écrit-on. C’est à dire que l’on prend en compte des surfaces extérieures et des parkings dans le compte de la surface mais sans valeur vénale, à Fontenay-Aux-Roses, en zone UE !
Dans ce contexte, ramener comme vous le faites les montants du bien à la seule surface dite utile permet effectivement un calcul du prix au m2 totalement biaisé.
E/ Vous mentionnez la loi française traitant des surfaces réellement utilisables. Or la convention précaire ne fait pas mention de séparation des surfaces entre utiles/utilisables et de dégagement. On suppose quand même qu’ elle respecte bien la loi sur ce point là.
F/ Enfin concernant le bail, tout contrat signé entre deux parties dont l’une est une collectivité publique, élue, doit être rendu public.
Merci en tous cas de cet échange que pour ma part je propose d’arrêter là.
Daniel Marteau, pour l’Association Conservatoire Soubise