Îlot Lombard/Potiers : le serpent de mer se réveille, un promoteur est à la manœuvre !

Le voile sur le devenir de cet îlot (compris entre la rue des Potiers, l’avenue Lombart et le square des Anciens Combattants) a été levé lors du Conseil Municipal du 7 décembre dernier. Différents blogs et réseaux sociaux ont déjà commenté le projet, mais qui, rappelons-le, n’est qu’un projet même s’il donne une bonne indication sur les orientations du maire.

Aussi, je ne m’attarderai pas sur le bien fondé de l’urbanisation prévue qui peut évoluer dans la mesure où la zone est classée actuellement UD au PLU (plan local d’urbanisme), c’est à dire à prédominance pavillonnaire avec 30% de pleine terre. Le PLUI (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal) qui va organiser le nouvel urbanisme sur notre Territoire VSGP, donc à FAR, est en cours d’adoption. Il va donner lieu à enquête publique début 2024 pour une adoption définitive fin 2024. Nous nous retrouverons pour des analyses complètes afin  d’émettre d’éventuelles observations et demandes de correction sur ce document de plus de 6000 pages.

Ce projet du PLUI prévoit actuellement le classement en OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation) de cette zone, dénommée UPFar2, avec des règles d’urbanisme plus permissives (multiplication des hauteurs des bâtiments au moins par 2 et réduction de 50% des surfaces de pleine terre). Il en résultera une densification beaucoup plus intense. Ce qui a été présenté au conseil municipal peut donc encore évoluer, bien sûr pas dans le sens d’un habitat pavillonnaire mais avec des hauteurs supérieures pour les immeubles. Attendons le dépôt du (ou des) permis de construire pour en juger.
Je voudrais m’attarder uniquement sur les conditions de cession par la ville à un promoteur (PITCHImmo) du gymnase des Potiers et des parcelles attenantes, du pavillon qui le jouxte  ainsi que du pavillon emblématique préempté récemment par la ville en vue d’une éventuelle Maison des associations, au 14 avenue Lombart, à côté de la pizzeria.

C’est un ensemble total de 7 076 m² de terrains communaux qui sont concernés dont 5 967 seraient constructibles, avec une incertitude dans la mesure où une parcelle (Y164) doit encore donner lieu  à une division, sans précision à ce stade. A ces surfaces, s’ajouteront     1 533 m² de terrains privés (pizzeria, deux pavillons privés et les locaux qui hébergent, en partie, la Vestiboutique de la Croix Rouge qui devra encore déménager, pour aller…?).

L’évaluation effectuée par les Domaines concernant la partie communale des terrains s’appuie sur le projet transmis, c’est à dire avec :

• des immeubles R+4+1 et R+3+1 permettant de créer 178 logements de standing ;
• 500 m² de commerces (avec 10 places de parking) ;
• la « coque » d’un gymnase et ses 37 parkings en sous-sol (c’est-à-dire murs bruts).

Le nouveau gymnase sera revendu par le promoteur en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) à la ville qui prendra à sa charge les aménagements intérieurs et extérieurs dans leur totalité, y compris les fluides et la toiture en belvédère végétalisée.

Ce sont donc 14 774 m² de surface de plancher qui seront créés dont 2600 m² pour ce gymnase (identique à la surface actuelle).

Selon deux modes de calcul différents, les Domaines ont déterminé la valeur des terrains communaux à 11, 930 millions d’euros. Toutefois, le maire a accepté l’offre initiale du promoteur à 11,2 millions d’euros soit une décote de 730 000 €. Réglementairement, il n’y a rien à dire puisque l’évaluation des Domaines donne la possibilité à la commune de transiger à plus ou moins 10%.

Par ailleurs, les Domaines ont aussi été sollicités pour évaluer la « coque » du nouveau gymnase et ses parkings, bien que cette opération ne figurait pas à l’ordre du jour du Conseil Municipal. L’estimation conduisait à un rachat de l’ensemble par la commune d’un montant de 5 290 000 euros. La ville a finalement accepté l’offre initiale du promoteur à 5 382 000 euros, soit une surcote de 92 000 €.

In fine, par rapport à l’estimation des Domaines le promoteur est bénéficiaire de 792 000 €.

Sous la pression du promoteur, le serpent de mer s’est réveillé dans la précipitation…

Mais pourquoi les fontenaisiens auraient-t-ils le droit de s’interroger sur ce projet remarquable :

• des interrogations sur l’ensemble du projet qui supprime quelques pavillons et densifie ? Inutile c’est un beau projet !
• un manque de concertation avec les riverains (cf la démocratie tant vantée dans le Mag de décembre) ? Que nenni, c’est un projet privé et donc qui n’en nécessite pas !
• la destruction du gymnase Jean Fournier au plus tard le 1^er juillet 2025 ne va-t-il pas conduire des sections de l’ASF, le collège et autres utilisateurs à chercher des hébergements autres ? Mais le gymnase n’est pas encore détruit et l’étude d’impact volumineuse, enfin d’une trentaine de lignes, indique que ce sera étudié et d’ores et déjà la gymnastique artistique n’a plus sa place à Fontenay ! Alors ne vous inquiétez pas.
• la suppression d’un gymnase ne va-t-elle pas se télescoper avec la réfection du stade olympique du Panorama (enfin le maire n’a pas précisé pour quelle olympiade, mais pour 2024 cela paraît fortement compromis !) et quelle sera ses nouvelles vocations? L’ASF sera consultée.
• toujours s’agissant du gymnase, il est fort probable que des bus seront amenés à stationner, où pourront-ils le faire ? Mais dans la rue des Potiers, regardez comme les magnifiques photomontages font apparaître, avec un coup de baguette magique, l’extraordinaire largeur de cette rue.
• au plan pratique, la division de la parcelle Y164 nécessaire au projet n’a pas encore été engagée avec un géomètre, ce qui laisse une incertitude sur les surfaces. Pourquoi anticiper ? Le promoteur est pressé !
• le PLU va évoluer en PLUI qui ne sera adopté que fin 2024. Dans l’immédiat le projet ne le respecte pas et les permis déposés ne seront pas conformes. Eh bien ils seront régularisés après adoption du PLUI.
• l’achat en VEFA du gymnase par la ville va donc nécessiter de prendre en charge la totalité des aménagements intérieurs et extérieurs ainsi que la toiture végétalisée. Quels en seront les coûts prévisionnels ? Ce mécanisme permettra-t-il de bénéficier du même niveau de subventions que pour le gymnase du Parc ? Question prématurée qui n’a pour but que de retarder ce merveilleux projet !

En conclusion c’est un projet exemplaire, dit « d’entrée de ville », projet privé qui ne nécessite aucune consultation préalable des riverains, des utilisateurs du gymnase et plus généralement des fontenaisiens. Vous avez compris : il y a un candidat pressé qu’il ne faut pas décevoir ni financièrement, ni en terme de délai et auquel il faut accorder notre confiance aveuglément sans s’occuper des réserves émises par quelques blogs et élus concernant des opérations immobilières conduites par ce promoteur.

Mesdames et Messieurs les fontenaisiens, respectez cette impatience du promoteur s’il vous plaît et fonçons!

A suivre…

Jean-Yves Sommier