Quel sera le futur Fontenay aux Roses ?

Depuis l’adoption du PLU en 2017 on entend beaucoup parler de densification, voire de surdensification. L’équipe municipale actuelle et Monsieur Faye nous ont garanti pendant son élaboration qu’il était le plus vert et le plus protecteur du secteur. Concrètement comment cela se traduit-il en terme de constructions depuis cette adoption. 

Prenons l’exemple du permis de construire accordé le 25/02/2019 à la société Les Nouveaux Constructeurs pour la construction de 59 logements et conservation d’une maison du 76 au 82 avenue Gabriel Péri.

Cette construction va se faire sur un ensemble de 5 parcelles représentant au total (selon le permis de construire) 2233 m². 

Actuellement sur ces parcelles sont présentes 5 maisons pour une emprise au sol d’environ 420m² (mesurée sur le site cadastre.gouv.fr). Ce qui laisse environ 1800 m² de pleine terre. cinq familles habitent dans ces maisons, essentiellement des personnes à la retraite.

Selon le permis de construire la surface de pleine terre du projet sera de 448m² (obligation de 20% – PLU zone URU) s’y ajoutent quelques espaces verts complémentaires(comme toiture végétalisée) mais qui ne garantissent pas la perméabilisation des sols comme la pleine terre. On en déduit que l’emprise au sol sera d’environ 1800 m² (2233-448=1785).

Le projet comprend de garder et réhabiliter une maison avec garage et jardin et de construire 2 immeubles R+3 et R+4 +attiques avec 59 logements (25T2/22T3/12T4) et 59 places de stationnement en sous sol).

La densification va donc passer de 5 familles à 60 familles (appartements+maison) soit une multiplication minimum par 12.  Et vraisemblablement de 5 (à 10) voitures à 60 voitures, dans une avenue où il est difficile de stationner et où 2 voitures se croisent difficilement, sans oublier aucun aménagement de voie cyclable. Ce projet est contigu de la ZAC des Paradis où une augmentation d’environ 600 logements est prévue dans le cadre du projet de renouvellement urbain.

Un autre projet, encore plus densificateur est en cours sur la rue Marx Dormoy (65-71) avec 121 logements sur moins de 3000m² de terrain. 

De même, le projet de construction de 33 logements rues Fournier/Auguste Lemaire à la place de 2 maisons sur moins de 2000m² va lui également détruire des espaces verts. 

De nombreux autres permis de construire ont été accordés depuis 2018 ( pour des projets certes moins ambitieux ) allant de 14 à 47 logements. 

Ils vont tous détruire des espaces verts. 

Le projet sur le fond de place du Général de Gaulle dans une moindre mesure puisqu’essentiellement construit sur un parking se contentant de détruire les derniers marronniers de la place. 

Certes tous ces espaces verts sont/étaient privés, mais ils jouent/ jouaient un rôle important dans la préservation de la biodiversité, de la dépollution de l’air, l’absorption des eaux de pluie… 

Par contre, pour accompagner cette densification, qui a moyen terme (2030) devraient voir arriver au minimum 1500 nouvelles familles, aucun projet concernant la création de crèche  (en dehors de micro crèches privées), d’école primaire, de collège (avec le Conseil départemental).  On peut émettre l’hypothèse que ces 1500 logements amèneront au minimum 3000 nouveaux habitants (si on prend la moyenne actuelle de 2,3 habitants par logement sur FAR) soit plus de 27 000 habitants ( 24 117 actuellement) soit près de 11 000hab/km² ( pour 9800 hab/km² en 2019).

Moins de 3 ans après son adoption le PLU a permis d’attendre déjà les 2/3 des fameux 1500 logements demandés par le SDRIF à l’horizon 2030 ( prévision des 600 logements supplémentaire dans le cadre du renouvellement urbain sur la ZAC des Paradis ainsi que plus de 460 logements prévus dans les permis accordés). 

Quel sera le profil de ces nouveaux habitants ? 

Plus de 90% des permis accordés le sont pour de l’accession à la propriété dont moins de 20% pour l’accession sociale à la propriété. 

Quels sont les prix de ces logements ? 

T2 de 5700 à 7000€/m² – T3 de 5700 à 7200€/m² – T4 de 5000 à 7000€/m² – T5 6000 à 7500€/m², sur la base des annonces parues sur le site leboncoin.fr. Ce qui fait en moyenne pour un T4 de 84M² autour de 510 000€.

A quels prix les mettront en location les investisseurs ? 

Ces nouveaux habitants vont-ils enrichir Fontenay comme le dit Laurent Vastel ? 

L’Etat verse aux communes une dotation d’environ 150/160€ par habitant. Les propriétaires paient la taxe foncière dont une part revient à la commune. A savoir que la règle générale veut que les constructions neuves sont exonérées pendant 2 ans après l’année d’achèvement de construction. La taxe d’habitation est amenée à disparaitre, normalement compensée par l’Etat. 

Une place en crèche coute environ en fonctionnement 10€ de l’heure à la ville. On peut déduire la participation financière de la famille selon le QF (Quotient Familial) et les prestations de services versées par la CAF. Dans le meilleur des cas, dépenses et recettes permettent de se compenser pour le fonctionnement. 

Un élève en primaire coute lui environ 750€ par an hors restauration scolaire. 

On peut comprendre que la municipalité actuelle cherche à attirer des familles à haut pouvoir d’achat dans l’espoir que les rentrées fiscales équilibrent ce type de dépenses. Il ne faut cependant pas oublier que d’autres dépenses existent comme l’entretien de la voirie. Entretien qui risque d’augmenter avec l’augmentation du nombre de voitures. Et sans oublier les remboursements d’emprunt pour l’investissement. Il n’est donc pas sûr que les rentrées fiscales espérées compensent réellement les charges pour la ville et encore moins de dégager des excédents permettant de mettre en œuvre la solidarité.

L’argument que la densification enrichit une ville est loin d’être démontré.

Dans moins de 2 mois auront lieu les prochaines élections municipales. C’est votre vote qui déterminera le futur Fontenay.

Iris Chanaud